Introduzione
La cessione del diritto di superficie è un istituto giuridico di rilevante importanza nel panorama del diritto civile italiano. Questa operazione consente a un soggetto (il superficiario) di costruire o di mantenere edifici su un terreno di proprietà altrui. Nei prossimi paragrafi, analizzeremo gli aspetti civilistici e fiscali della cessione del diritto di superficie, le tasse relative e i vantaggi e svantaggi per il cedente.
Aspetti civilistici
Definizione di diritto di superficie
Il diritto di superficie è regolato dall’articolo 952 del Codice Civile, il quale definisce la facoltà di costruire sopra il suolo di un’altra persona. Questo diritto può essere stabilito per un periodo determinato o indeterminato e può essere oggetto di cessione a terzi.
Cessione del diritto di superficie
La cessione del diritto di superficie avviene attraverso un contratto che deve rispettare le forme previste dalla legge. In particolare, la cessione deve essere redatta in forma scritta e, nel caso in cui l’oggetto sia un diritto registrato, deve essere formalizzata tramite atto notarile per garantirne la validità e la trascrizione nei pubblici registri.
Giuridicità e autonomia
È importante sottolineare che il diritto di superficie è un diritto reale e, come tale, gode di protezione giuridica. La sua cessione non altera la proprietà del suolo, che rimane di pertinenza del proprietario, ma trasferisce solo il diritto di utilizzare e sfruttare una parte del suolo stesso.
Aspetti fiscali
Tassazione sulla cessione del diritto di superficie
La cessione del diritto di superficie ha implicazioni fiscali da considerare per entrambe le parti coinvolte. In particolare, il cedente potrebbe dover affrontare le seguenti tassazioni:
- Imposta sul valore aggiunto (IVA): la cessione del diritto di superficie può essere assoggettata a IVA, in particolare se il cedente svolge attività commerciale.
- Imposta sulle plusvalenze: nel caso in cui il cedente realizzi un guadagno dalla “vendita” del diritto di superficie, sarà tenuto a pagare le imposte relative presentando la dichiarazione dei redditi, pertanto è opportuno consultare un professionista che possa chiarire all’interessato questo aspetto, che potrebbe essere anche di estrema rilevanza.
Vantaggi per il cedente
Monetizzazione del patrimonio
Uno dei principali vantaggi per il cedente è la possibilità di monetizzare un immobile che, pur restando di sua proprietà, può generare reddito attraverso la cessione del diritto di superficie. Questa operazione può non solo contribuire a migliorare la liquidità del cedente, ma anche a valorizzare il patrimonio immobiliare.
Sfruttamento delle potenzialità del terreno
La cessione del diritto di superficie consente al cedente di permettere l’utilizzo del proprio terreno senza la necessità di vendere la proprietà. Ciò significa che mantiene il controllo sul bene, pur ottenendo vantaggi economici.
Riconoscimenti legali
Essendo una figura giuridica riconosciuta, il diritto di superficie offre al cedente protezioni legali in caso di eventuali contestazioni o controversie sul suo utilizzo.
Svantaggi per il cedente
Limitazione dell’utilizzo del terreno
Cedere un diritto di superficie implica limitazioni nell’utilizzo del terreno. Il cedente non potrà più disporre liberamente del suolo, che sarà soggetto ai diritti del superficiario.
Potenziali contenziosi
La cessione del diritto di superficie potrebbe comportare rischi legati a contenziosi con il superficiario, soprattutto se ci sono divergenze riguardo all’uso del terreno o alla manutenzione delle strutture costruite.
Costi di cessione
La cessione del diritto di superficie può comportare costi legali e notarili significativi, rendendo la operazione meno conveniente dal punto di vista finanziario. Il cedente potrebbe dover affrontare spese per la stesura del contratto e per eventuali pratiche burocratiche.
Conclusioni
In conclusione, la cessione del diritto di superficie di un terreno rappresenta un’opzione interessante sia per i cedenti che per i superficiari, offrendo opportunità di sfruttamento economico del patrimonio immobiliare. Tuttavia, è fondamentale analizzare attentamente tutti gli aspetti civilistici e fiscali dell’operazione. È consigliabile consultare un legale o un esperto in materia per orientarsi al meglio nel complesso panorama normativo, massimizzando i vantaggi e minimizzando i rischi associati a questa forma di cessione.
Considerazioni finali
La comprensione dettagliata del processo di cessione del diritto di superficie permette di prendere decisioni informate. Gli aspetti giuridici, fiscali e pratici devono essere considerati con attenzione per garantire una gestione ottimale della propria proprietà e delle opportunità di investimento collegate a questo strumento giuridico.
In un contesto in cui le esigenze immobiliari evolvono, la cessione del diritto di superficie emerge come una soluzione flessibile, ma richiede un approccio prudente e ben informato.
Esempio di contratto cessione del diritto di superficie
COSTITUZIONE DI DIRITTO DI SUPERFICIE E DI DIRITTO DI SERVITÙ
Tra i sottoscritti:
omissis che dichiara di essere coniugato nel regime patrimoniale della separazione dei beni; (d’ora in poi indicata come “Parte Concedente”);
omissis (società d’ora in poi indicata come “società concessionaria”);
nel seguito “le Parti”, quando indicate congiuntamente, le quali convengono di apporre al presente atto la seguente
PREMESSA
la parte concedente è proprietaria di un terreno, della superficie catastale di omissis, sito in omissis, con accesso da omissis, meglio descritto nel successivo articolo primo;
I
omissis è licenziataria del diritto di installazione e fornitura di una omissis;
la parte concedente ha interesse a costituire un diritto di superficie sul suddetto immobile e omissis intende ottenerne la disponibilità per la gestione e implementazione di omissis
Tutto ciò premesso, da considerarsi parte integrante e sostanziale del presente atto, si conviene e si stipula quanto segue.
PARTE I – COSTITUZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE
Art. 1 – CONSENSO E OGGETTO
La Parte Concedente, ai sensi degli artt. 952 e 955 c.c., dichiara di costituire a titolo oneroso a favore della società concessionaria che accetta, il diritto di superficie (inteso come diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo dei manufatti già esistenti consistenti in omissis), sul seguente terreno sito in Comune di omissis terreno avente accesso da omissis esteso per circa omissis metri quadrati, sul quale insiste omissis le cui attrezzature sono già di proprietà della società concessionaria. Detto terreno risulta censito al Catasto Terreni del detto Comune come segue omissis
Detto terreno risulta censito anche al Catasto Fabbricati del detto Comune come segue: omissis
Confini: omissis
Avvertenza catastale: si precisa che la particella omissis del medesimo foglio, giusta frazionamento omissis. Detto bene risulta meglio individuato in colore giallo nell’estratto mappa che si allega al presente atto sotto la lettera “A“.
Art. 2 – DURATA
Il diritto sopra descritto viene costituito per una durata di anni 30 (trenta) dalla data di sottoscrizione del presente atto.
Entro la scadenza del termine la parte concessionaria dovrà rimuovere a proprie esclusive spese le opere e le costruzioni eseguite con rimessione in pristino del terreno in oggetto nello stato in cui si trovava prima della programmata attività edificatoria.
In mancanza, il Concedente potrà provvedere direttamente alla suddetta rimozione, a spese della parte concessionaria, e fatto salvo il risarcimento dei danni.
Per concorde volontà delle parti, ed in espressa deroga all’art. 953 c.c., allo scadere del diritto di superficie i manufatti relativi alla costruzione ed ogni altra relativa installazione ad essa connessa resteranno di esclusiva proprietà della Parte concessionaria.
Il diritto di superficie si estingue, altresì, per rinuncia della parte concessionaria al suo diritto e in tal caso nessuna somma di denaro dovrà essere restituita alla medesima. Tale rinuncia dovrà essere effettuata, a spese della società concessionaria, per atto pubblico o scrittura privata autenticata e dovrà essere comunicata alla parte concedente con raccomandata A.R. (o altre forme equipollenti) con preavviso di almeno sei mesi.
Le parti convengono che il perimento della costruzione non comporterà l’estinzione del diritto di superficie e il superficiario avrà facoltà di ricostruire la costruzione.
Art. 3 – REALIZZAZIONE E MANTENIMENTO DELLE OPERE
Il diritto di superficie è costituito per la realizzazione ed il mantenimento in esercizio di omissis, comprensiva di strutture, passaggi cavi, pozzetti di terra, elementi di condizionamento, antenne, parabole, ponti radio ed apparecchiature radio, oltre apparati accessori, che saranno, pertanto, di proprietà superficiaria della società concessionaria.
Il superficiario è tenuto ad utilizzare l’immobile oggetto del presente contratto con diligenza, secondo le esigenze dell’attività esercitata e nel rispetto dei diritti dei terzi.
Al superficiario compete il diritto di accedere al suolo e a tutte le parti interessate dalla costruzione, anche attraverso altre eventuali parti di terreno/immobile che competano o siano di proprietà del concedente, nonché eventuali fondi di terzi, sui quali il concedente vanti diritti di passaggio.
Il superficiario può, altresì, depositare sull’immobile tutti i materiali ed i macchinari necessari per intraprendere l’attività di costruzione, nonché effettuare eventuali necessarie escavazioni del suolo.
È fatto divieto al concedente di intraprendere attività tali da impedire o da rendere impossibile e/o eccessivamente oneroso l’esercizio del diritto del superficiario, nonché tali da mettere in pericolo quanto realizzato dal superficiario.
Il superficiario, e/o soggetti terzi da questo autorizzati, a proprie cura e spese, si farà carico di tutti gli interventi e lavori di adattamento, civili e tecnologici, per rendere l’immobile idoneo allo scopo per il quale viene stipulato il presente contratto.
Sarà, altresì, a carico del superficiario l’ottenimento delle concessioni, autorizzazioni, permessi e nulla-osta eventualmente necessari alla realizzazione della costruzione programmata.
Resta inteso che eventuali interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto saranno a carico della società concessionaria.
Art. 4 – CESSIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE
Il superficiario, nei limiti di quanto sopra, può disporre a qualsiasi titolo del proprio diritto ivi comprese ipotesi di modifiche societarie, quali trasformazioni, fusioni, scissioni, nonché nei casi di scorporo o di cessione di azienda o di ramo d’azienda.
PARTE II – COSTITUZIONE DI SERVITÙ
Art. 5 – CONSENSO ED OGGETTO
La parte concedente, come sopra generalizzata, costituisce a carico dei terreni di sua proprietà siti in COMUNE DI omissis, terreni aventi accesso da omissis, estesi rispettivamente per circa omissis metri quadrati.
Detti terreni risultano censiti al Catasto terreni del detto comune come segue:
– Foglio omissis
– Foglio omissis
un diritto di servitù di passaggio pedonale e carrabile, di sosta e parcheggio, con ogni tipo di veicolo nonché di cavidotto, posa, attraversamento, gestione, mantenimento e sostituzione di impianti tecnologici, anche a mezzo di condutture sotterranee, il tutto anche con attrezzature e personale per eseguire interventi, anche di scavo e muratura, per la realizzazione di opere di suo interesse comunque sempre relative ad una stazione radio base telefonia mobile, da esercitarsi sul tracciato di colore ROSSO individuato elaborato grafico che si allega al presente atto sub. “B“, a favore dell’immobile dominante oggetto della costituzione del diritto di superficie di cui al primo luogo del presente atto sito in: Comune di omissis e precisamente: Foglio omissis.
Il cui diritto di superficie (nonché proprietà superficiaria per i manufatti già esistenti) spetta a omissis che, a mezzo del suo rappresentante, accetta.
Il fondo servente risulta meglio individuato nell’estratto di mappa che si trova già allegato al presente atto sub. “A“, contraddistinto dal colore VERDE
Art. 6 – DURATA
Il diritto di servitù sopra descritto viene costituito per una durata di anni 30 dalla data di sottoscrizione del presente atto, fermo restando che verrà comunque a cessare qualora il diritto di superficie suddetto venga ad estinguersi prima della scadenza del termine fissato.
PARTE III – DISPOSIZIONI COMUNI
Art. 7 – PRECISAZIONI
Quanto in oggetto è trasferito, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con tutti i diritti, servitù, accessori e pertinenze, nulla escluso o riservato alla parte alienante.
Art. 8 – PREZZO E QUIETANZA
Le parti precisano che il prezzo della presente costituzione di diritto di superficie e costituzione di diritto di servitù è stato di comune accordo tra le parti convenuto, a corpo, in complessivi euro omissis di cui euro omissis per la servitù, che verrà corrisposto con le modalità di cui infra.
Art. 9 – POSSESSO
Gli effetti giuridici ed economici del presente atto decorrono dalla sottoscrizione del contratto, per tutte le conseguenze utili ed onerose e la società concessionaria viene, inoltre, immessa nel possesso giuridico e la materiale disponibilità di quanto in oggetto.
Art. 10 – PROVENIENZA
La parte concedente dichiara di essere titolare di quanto in oggetto che è ad essa pervenuto in forza di:
successione ab intestato in morte di omissis;
atto di compravendita del notaio omissis.
Art. 11 – GARANZIE
La parte alienante e concedente presta le garanzie di legge e dichiara che quanto in oggetto è di sua proprietà, libero da persone e cose, censi, livelli, oneri reali, privilegi per imposte e tasse, diritti di prelazione, iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione di omissis
– il contratto locazione ad uso non abitativo si deve ritenere dalla sottoscrizione del presente contratto risolto, in quanto la parte concessionaria è divenuta titolare del diritto di superficie dell’immobile oggetto del presente atto;
– la parte concessionaria provvederà a proprie cure e spese agli adempimenti relativi alla risoluzione del predetto contratto di locazione.
La parte concedente in riferimento a quanto in oggetto, altresì, dichiara di aver pagato, fino alla data odierna, tutti gli oneri tributari.
La parte concedente, ai sensi della L.353/2000, dichiara che i terreni in oggetto non sono mai stati percorsi dal fuoco.
La parte concedente dichiara che non vi sono aventi diritto alla prelazione di cui alle Leggi 26 maggio 1965, n. 590 e 14 agosto 1971, n. 817 – c.d. prelazione del coltivatore diretto.
Art. 12 – IPOTECA LEGALE
La Parte Concedente rinuncia all’ipoteca legale.
PARTE IV – MENZIONI DI LEGGE
Art. 13 – MODALITÀ DI PAGAMENTO E MEDIAZIONE
Ai sensi di legge le parti, quale dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ai sensi del D.P.R. 2000 n. 445, dichiaratesi edotte sulle responsabilità anche penali cui possono andare incontro in caso di dichiarazione falsa o mendace, dichiarano che non si sono avvalse dell’opera di un mediatore immobiliare.
Art. 14 – CONFORMITÀ CATASTALE
Art. 15 – STORIA EDILIZIA ED URBANISTICA
Le parti precisano che le successive dichiarazioni della parte concedente vengono rese in conformità a quanto dichiara la società concessionaria quale utilizzatrice e realizzatrice omissis insistente sull’area oggetto del presente atto.
La parte concedente, ai sensi della normativa vigente, dichiara che quanto in oggetto ha la destinazione urbanistica, risultante dal certificato rilasciato dal Comune di omissis, che si allega sotto la lettera “D“, dando atto che dalla data del rilascio ad oggi non sono intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.
La parte concedente, ai sensi della normativa vigente, dichiara omissis
PARTE V – DICHIARAZIONI FISCALI
Art. 16 – IMPOSTA APPLICABILE E VALORE IMPONIBILE
In riferimento alla servitù tassata al 9% si evoca quanto precisato nella risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 4/E del 15 gennaio 2021.
Art. 17 – IMPOSTE DIRETTE
Art. 18 – DETRAZIONI IRPEF
La parte cedente dichiara di non aver diritto alle detrazioni fiscali di cui all’articolo 16-bis, D.P.R. 917/1986.
PARTE VI – DISPOSIZIONI FINALI
Art. 19 – PRIVACY
I sottoscritti prestano il loro consenso al trattamento dei dati personali in relazione alla presente operazione ed alla loro conservazione nella banca dati in conformità delle vigenti disposizioni legislative e dichiarano di aver ricevuto dal notaio autenticante la relativa informativa ai sensi delle leggi vigenti.
Art. 20 – SPESE
Le spese del presente atto e consequenziali sono a carico della società concessionaria.
