1. Il riciclaggio di denaro: un fenomeno criminale complesso
Il caso di un’agenzia immobiliare.
Il riciclaggio di denaro rappresenta uno dei fenomeni criminali più insidiosi dell’economia moderna, consistendo nell’insieme di operazioni finalizzate a reintrodurre nel circuito economico legale capitali di provenienza illecita, mascherandone l’origine delittuosa. Questo processo criminale si articola tipicamente in tre fasi distinte: il placement (immissione dei capitali illeciti nel sistema finanziario), il layering (stratificazione attraverso operazioni complesse per confondere le tracce) e l’integration (reintegrazione dei capitali “ripuliti” nell’economia legale). Nel prosieguo si analizza il caso di un’agenzia immobiliare.
1.1 Il settore immobiliare
Il settore immobiliare si presta particolarmente a operazioni di riciclaggio per diverse caratteristiche strutturali: l’elevato valore unitario degli immobili consente di movimentare ingenti somme con singole transazioni, la tradizionale opacità del mercato facilita l’occultamento delle reali dinamiche economiche, e la possibilità di utilizzare società di comodo o prestanome rende difficile l’identificazione dei reali beneficiari delle operazioni.
1.2 Tecniche riciclaggio
Le tecniche di riciclaggio più comuni nel settore immobiliare includono l’acquisto di immobili con denaro contante di provenienza illecita, la sovra o sottovalutazione degli immobili per giustificare trasferimenti di denaro, l’utilizzo di mutui fittizi o di società offshore per occultare la reale proprietà, e il frazionamento di operazioni di grande valore in transazioni più piccole per eludere i controlli.
1.3 La prevenzione
La normativa antiriciclaggio mira a contrastare questi fenomeni attraverso un sistema di prevenzione basato sulla trasparenza delle operazioni, l’identificazione dei soggetti coinvolti e la segnalazione di operazioni sospette. Il coinvolgimento delle agenzie immobiliari in questo sistema di prevenzione è fondamentale, considerato il loro ruolo di intermediazione nelle transazioni immobiliari.
2. Gli obblighi antiriciclaggio per le agenzie immobiliari
Il decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231, che ha recepito le direttive europee in materia di prevenzione dell’utilizzo del sistema finanziario a scopo di riciclaggio, ha esteso progressivamente gli obblighi antiriciclaggio a numerose categorie di operatori economici, includendo espressamente le agenzie immobiliari tra i soggetti obbligati.
2.1 L’obbligo di adeguata verifica della clientela
L’adempimento principale imposto alle agenzie immobiliari consiste nell’adeguata verifica della clientela, disciplinata dagli articoli 17 e seguenti del d.lgs. 231/2007. Tale obbligo comporta l’identificazione del cliente e la verifica della sua identità sulla base di documenti, dati o informazioni ottenuti da una fonte affidabile e indipendente, l’identificazione dell’eventuale titolare effettivo e l’adozione di misure adeguate per verificarne l’identità, nonché l’acquisizione e valutazione di informazioni sullo scopo e sulla natura della prestazione professionale.
2.2 La giurisprudenza
La giurisprudenza ha chiarito che l’adeguata verifica non rappresenta un mero adempimento formale ma costituisce il cardine del sistema di prevenzione antiriciclaggio. Come evidenziato dalla sentenza del Tribunale di Roma n. 12736 del 17 settembre 2025, gli obblighi di adeguata verifica della clientela “non si esauriscono nella mera identificazione del cliente, ma richiedono l’acquisizione di informazioni necessarie per la valutazione del livello di rischio e l’attribuzione di un profilo di rischio antiriciclaggio”.
2.3 L’adeguata verifica
L’adeguata verifica deve essere commisurata al rischio specifico del cliente e dell’operazione, potendo essere semplificata, ordinaria o rafforzata a seconda delle circostanze. Tuttavia, anche quando si intenda applicare misure semplificate, il soggetto obbligato deve comunque dimostrare l’avvenuto processo valutativo che ha condotto a tale determinazione.
2.4 L’obbligo di conservazione della documentazione
Gli articoli 31 e 32 del d.lgs. 231/2007 impongono ai soggetti obbligati di conservare i documenti e registrare le informazioni acquisite nell’ambito dell’adeguata verifica della clientela per un periodo di dieci anni dalla cessazione del rapporto continuativo o dall’esecuzione dell’operazione occasionale.
La conservazione deve avvenire in modalità tale da consentire alle autorità competenti di ricostruire agevolmente l’attività svolta e verificare il corretto adempimento degli obblighi antiriciclaggio. La documentazione può essere conservata sia in formato cartaceo che elettronico, purché sia garantita l’integrità e l’accessibilità dei dati nel tempo.
2.5 L’obbligo di segnalazione di operazioni sospette
L’articolo 35 del d.lgs. 231/2007 prevede che i soggetti obbligati inviino senza ritardo all’Unità di Informazione Finanziaria (UIF) una segnalazione quando sanno, sospettano o hanno motivi ragionevoli per sospettare che siano in corso o che siano state compiute operazioni di riciclaggio o di finanziamento del terrorismo.
Il sospetto
Il sospetto deve essere desunto dalle caratteristiche, entità e natura dell’operazione o da qualsiasi altra circostanza conosciuta in ragione delle funzioni esercitate, tenuto conto della capacità economica e dell’attività svolta dal soggetto cui è riferita. Come precisato dalla giurisprudenza, l’obbligo di segnalazione non presuppone la certezza della provenienza illecita dei fondi, essendo sufficiente un mero giudizio di possibilità in ordine alla finalità illecita delle operazioni.
3. I controlli della Guardia di Finanza presso le agenzie immobiliari
La Guardia di Finanza, in qualità di organo di polizia economico-finanziaria, è competente a effettuare controlli presso le agenzie immobiliari per verificare il rispetto degli obblighi antiriciclaggio. Tali controlli possono essere disposti su iniziativa autonoma del Corpo, su delega del Nucleo Speciale di Polizia Valutaria o dell’Unità di Informazione Finanziaria, oppure nell’ambito di più ampie indagini su fenomeni di riciclaggio.
3.1 Le modalità di svolgimento delle verifiche
Le operazioni di controllo si articolano generalmente in una o più fasi di accesso presso la sede dell’agenzia immobiliare, durante le quali i militari operanti procedono all’acquisizione della documentazione rilevante, all’esame dei fascicoli relativi ai clienti e alle operazioni svolte, nonché alla verifica dei sistemi informatici utilizzati.
L’accesso
Nel corso degli accessi, i militari redigono verbali giornalieri nei quali vengono annotate tutte le operazioni compiute, le dichiarazioni rese dal titolare o dal legale rappresentante dell’agenzia, nonché le eventuali irregolarità riscontrate. È fondamentale che il soggetto controllato presti la massima collaborazione, fornendo tempestivamente la documentazione richiesta e rispondendo in modo completo alle domande poste. E’ inoltre utile che l’agente dichiari di volersi avvalere di un difensore di fiducia, al fine di evitare di commettere errori o rilasciare dichiarazioni che potrebbero compromettere il prosieguo della verifica.
3.2 La documentazione
Spesso i controlli si svolgono con modalità che possono compromettere l’efficacia della difesa. In un caso trattato, le operazioni di controllo si sono esaurite in un solo accesso di poche ore, durante il quale i militari hanno acquisito frettolosamente parte dei fascicoli senza predisporre un elenco dettagliato di quanto prelevato, privando così la difesa della possibilità di verificare la completezza della documentazione esaminata.
3.3 Il processo verbale di contestazione
Al termine delle operazioni di verifica, qualora vengano riscontrate violazioni degli obblighi antiriciclaggio, i militari procedono alla redazione di un Processo Verbale di Contestazione (PVC), nel quale vengono dettagliatamente descritte le infrazioni accertate, con indicazione delle norme violate e degli elementi di fatto posti a fondamento della contestazione.
Il PVC
Il PVC deve essere notificato al trasgressore entro novanta giorni dal completamento dell’accertamento, come previsto dall’articolo 14, comma 2, della legge n. 689/1981. La giurisprudenza ha chiarito che tale termine decorre non dalla data di primo accesso presso l’agenzia, ma dal momento in cui l’autorità ha completato l’attività intesa a verificare la sussistenza degli elementi oggettivi e soggettivi dell’infrazione.
Legge 689/1981
Come evidenziato dalla sentenza del Tribunale di Grosseto n. 509 del 19 giugno 2025, l’accertamento di una violazione amministrativa non si identifica con la percezione generica ed approssimativa del fatto nella sua materialità da parte dell’organo di controllo ma richiede l’espletamento dei complessivi atti previsti dall’articolo 13 della legge n. 689/1981 e la conseguente valutazione dei fatti acquisiti.
4. Le violazioni più frequentemente contestate alle agenzie immobiliari
Dall’esperienza e dalla giurisprudenza è possibile individuare le tipologie di violazioni più ricorrenti nelle contestazioni rivolte alle agenzie immobiliari.
4.1 Violazioni degli obblighi di adeguata verifica della clientela
La violazione più frequente riguarda l’inosservanza degli obblighi di adeguata verifica della clientela, sanzionata dall’articolo 56 del d.lgs. 231/2007. Tale violazione si configura quando l’agenzia immobiliare omette di acquisire e verificare i dati identificativi e le informazioni sul cliente, sul titolare effettivo, sullo scopo e sulla natura del rapporto continuativo o della prestazione professionale.
Le carenze più frequentemente riscontrate includono:
Mancata acquisizione delle dichiarazioni del cliente
Mancata acquisizione delle dichiarazioni del cliente ex articolo 22 del d.lgs. 231/2007, nelle quali il cliente deve fornire informazioni sulla propria situazione economica, patrimoniale e finanziaria. Tali dichiarazioni sono essenziali per consentire al soggetto obbligato di valutare la coerenza delle operazioni richieste con il profilo economico del cliente.
Assenza di copie dei documenti identificativi
Assenza di copie dei documenti identificativi dei soggetti coinvolti nelle operazioni, compresi venditori, acquirenti, eventuali delegati o procuratori. La mera visione del documento non è sufficiente, essendo necessaria l’acquisizione di copia per consentire la tracciabilità dell’identificazione.
Omessa acquisizione delle informazioni sullo scopo e sulla natura della prestazione professionale
Omessa acquisizione delle informazioni sullo scopo e sulla natura della prestazione professionale, ovvero sul conferimento dell’incarico e sulle finalità dell’operazione immobiliare. Tali informazioni sono necessarie per valutare la ragionevolezza dell’operazione e individuare eventuali elementi di anomalia.
Mancata compilazione del modulo di adeguata verifica
Mancata compilazione del modulo di adeguata verifica, che deve contenere il percorso logico-valutativo eseguito dal soggetto obbligato per graduare l’entità delle misure adottate in relazione al rischio rilevato. Come evidenziato dalla giurisprudenza, la mancata predisposizione e compilazione del modulo antiriciclaggio di identificazione ed adeguata verifica impedisce una adeguata profilazione del cliente e una valutazione del rischio specifico.
Assenza di visure camerali per i clienti costituiti in forma societaria e mancata identificazione dei titolari effettivi delle persone giuridiche. L’identificazione del titolare effettivo è particolarmente importante per prevenire l’utilizzo di società di comodo o prestanome in operazioni di riciclaggio.
4.2 Violazioni degli obblighi di conservazione della documentazione
La seconda tipologia di violazione frequentemente contestata riguarda l’inosservanza degli obblighi di conservazione di dati, documenti e informazioni, sanzionata dall’articolo 57 del d.lgs. 231/2007. Tale violazione si configura quando l’agenzia immobiliare non ha effettuato, in tutto o in parte, la conservazione dei dati, dei documenti e delle informazioni relative alle operazioni svolte.
Obbligo di conservazione
È importante evidenziare che non è possibile applicare, congiuntamente, la sanzione per violazione degli obblighi di conservazione e quella per violazione degli obblighi di adeguata verifica quando abbiano ad oggetto la stessa documentazione. In tale ipotesi, la violazione degli obblighi di conservazione risulta “assorbita” dalla contestazione per omessa adeguata verifica, secondo recenti chiarimenti.
4.3 La qualificazione delle violazioni: fattispecie base e aggravata
L’articolo 56 del d.lgs. 231/2007 prevede due diverse fattispecie sanzionatorie: il comma 1 stabilisce una sanzione amministrativa pecuniaria di 2.000 euro per le violazioni singole e non gravi, mentre il comma 2 prevede una sanzione da 2.500 a 50.000 euro per le violazioni gravi, ripetute, sistematiche ovvero plurime.
Per la qualificazione della violazione come aggravata devono ricorrere specifici elementi, valutati secondo i criteri indicati dall’articolo 67 del d.lgs. 231/2007:
Gravità, reiterazione, sistematicità, pluralità
La gravità della violazione, valutata in funzione dell’intensità e del grado dell’elemento soggettivo, del grado di collaborazione con le autorità, della rilevanza ed evidenza dei motivi del sospetto, della reiterazione e diffusione dei comportamenti.
La reiterazione delle condotte, che sussiste quando la violazione segue una precedente contestazione della medesima violazione per cui è stata irrogata una sanzione.
La sistematicità, che ricorre quando, nell’ambito di una o più contestazioni su un numero sufficientemente elevato di operazioni, si rilevi per la maggior parte di esse il comportamento sanzionato dalla legge.
La pluralità delle violazioni, intesa come molteplicità di infrazioni riferite a diversi rapporti o operazioni.
5. L’Importanza strategica delle memorie difensive
Le memorie difensive antiriciclaggio, che devono essere predisposte e trasmesse al Ministero dell’Economia e delle Finanze entro trenta giorni dalla notifica del Processo Verbale di Contestazione, rappresentano uno strumento fondamentale per tutelare efficacemente gli interessi delle agenzie immobiliari sottoposte a controlli antiriciclaggio.
5.1 Il termine perentorio e le sue conseguenze
L’articolo 18 della legge n. 689/1981 stabilisce che gli interessati, entro il termine di trenta giorni dalla contestazione o dalla notificazione degli estremi della violazione, possono far pervenire all’autorità competente scritti difensivi e documenti. Tale termine è perentorio e la sua inosservanza comporta la perdita della possibilità di presentare memorie in sede amministrativa.
La perentorietà del termine rende essenziale un’immediata attivazione da parte dell’agenzia immobiliare non appena ricevuta la notifica del PVC. Il decorso del termine preclude definitivamente la possibilità di far valere le proprie ragioni prima dell’emissione del decreto sanzionatorio, rendendo più difficile ottenere l’archiviazione della procedura o la riduzione della sanzione.
5.2 La struttura e il contenuto delle memorie difensive
Le memorie difensive devono essere strutturate in modo organico e completo, affrontando tutti i profili rilevanti della contestazione e fornendo una risposta puntuale a ciascuna delle violazioni contestate.
Eccezioni preliminari di carattere procedurale
Prima di affrontare il merito delle contestazioni, è opportuno verificare la sussistenza di eventuali vizi procedurali che potrebbero determinare la nullità o l’inefficacia del PVC:
La decadenza dal potere sanzionatorio per violazione del termine di novanta giorni previsto dall’articolo 14, comma 2, della legge n. 689/1981. Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che il termine decorre dalla data di completamento dell’accertamento e non dalla data di primo accesso presso l’agenzia.
Il difetto di motivazione del PVC, qualora questo non contenga una descrizione sufficientemente dettagliata delle violazioni contestate o non riporti gli elementi di fatto posti a fondamento della contestazione.
La violazione del contraddittorio endoprocedimentale, qualora l’autorità procedente non abbia consentito al soggetto controllato di fornire chiarimenti o integrazioni documentali durante lo svolgimento delle operazioni di verifica.
Contestazioni nel merito delle violazioni
La parte centrale delle memorie deve essere dedicata alla confutazione delle singole violazioni contestate, dimostrando l’insussistenza degli elementi costitutivi dell’illecito amministrativo o l’esistenza di circostanze che escludono la responsabilità del trasgressore. Le strategie difensive possono includere la produzione della documentazione mancante.
L’allegazione di circostanze che giustificano l’incompletezza della documentazione, quali la mancata conclusione dell’operazione, la natura meramente esplorativa del contatto con il cliente, l’affidamento legittimo sull’adeguata verifica effettuata da terzi soggetti qualificati.
Richieste in via subordinata
Qualora non sia possibile dimostrare l’insussistenza delle violazioni contestate, le memorie devono contenere richieste subordinate volte a ottenere la riqualificazione delle violazioni o la riduzione della sanzione.
La contestazione della qualificazione aggravata delle violazioni, dimostrando l’assenza dei requisiti di gravità, reiterazione, sistematicità o pluralità richiesti per l’applicazione della sanzione di cui all’articolo 56, comma 2, del d.lgs. 231/2007.
La richiesta di riduzione della sanzione al minimo edittale, evidenziando tutte le circostanze attenuanti che militano a favore del trasgressore, quali l’assenza di precedenti violazioni, la scarsa portata offensiva delle violazioni contestate, la collaborazione prestata durante le operazioni di verifica, la limitata capacità finanziaria del trasgressore.
5.3 I Possibili esiti del procedimento amministrativo
A seguito della presentazione delle memorie difensive, l’autorità competente può adottare diverse determinazioni:
Archiviazione della procedura, qualora ritenga che le violazioni contestate non sussistano o che manchino gli elementi costitutivi dell’illecito amministrativo. Tale esito rappresenta il risultato più favorevole per l’agenzia immobiliare, comportando la definizione tombale della procedura senza alcuna sanzione.
Riqualificazione delle violazioni, riconducendo le condotte contestate alla fattispecie meno grave di cui all’articolo 56, comma 1, del d.lgs. 231/2007, con conseguente applicazione della sanzione fissa di 2.000 euro anziché della sanzione variabile prevista dal comma 2.
Riduzione della sanzione, pur confermando la sussistenza delle violazioni contestate, in applicazione dei criteri di cui all’articolo 67 del d.lgs. 231/2007 e tenuto conto delle circostanze attenuanti evidenziate nelle memorie difensive.
Conferma integrale delle contestazioni, con emissione del decreto sanzionatorio per l’importo indicato nel PVC o per un importo comunque ritenuto congruo dall’amministrazione.
5.4 L’assistenza legale
La complessità della normativa antiriciclaggio, l’articolazione del procedimento sanzionatorio e la necessità di individuare le strategie difensive più appropriate rendono indispensabile l’assistenza di un professionista che si occupi regolarmente della materia. I tempi estremamente stringenti per la redazione delle memorie impongono inoltre una tempestiva attivazione e una gestione efficiente della fase difensiva.
5.5 Il Giudizio di opposizione come Extrema Ratio
Qualora venga emesso il decreto sanzionatorio nonostante la presentazione delle memorie difensive, il trasgressore ha la possibilità di proporre opposizione dinanzi al giudice ordinario entro trenta giorni dalla notifica del provvedimento. Il giudizio di opposizione si svolge con il rito del lavoro e consente una piena rivalutazione nel merito della fondatezza della pretesa sanzionatoria.
Principio di proporzionalità
La giurisprudenza ha chiarito che nell’applicazione delle sanzioni deve essere osservato il principio di proporzionalità, tenendo conto della peculiarità dell’attività, delle dimensioni e della complessità proprie dei soggetti obbligati. Come evidenziato dalla sentenza del Tribunale di Roma n. 12736 del 17 settembre 2025, “deve essere commisurata la sanzione alla realtà professionale e alle dimensioni dello studio, non potendosi equiparare la capacità organizzativa di un singolo professionista a quella di soggetti maggiormente strutturati quali banche e istituti di credito”.
Conclusioni
La difesa dalle sanzioni antiriciclaggio per le agenzie immobiliari richiede un approccio metodologico rigoroso e tempestivo, che tenga conto della complessità della normativa e delle specificità del settore immobiliare. La presentazione di memorie difensive tecnicamente fondate e adeguatamente documentate rappresenta lo strumento più efficace per ottenere l’archiviazione della procedura o la riduzione delle sanzioni.
La giurisprudenza
La giurisprudenza consolidata evidenzia l’importanza del principio di proporzionalità nell’applicazione delle sanzioni, che devono essere commisurate alle dimensioni e alla complessità organizzativa del soggetto obbligato. Tale principio può essere efficacemente invocato per ottenere una significativa riduzione delle sanzioni, specialmente quando si tratti di piccole agenzie immobiliari con limitata capacità organizzativa.
Per tali ragioni, è fondamentale che le agenzie immobiliari, non appena ricevuta la notifica del Processo Verbale di Contestazione, si attivino immediatamente per la predisposizione delle memorie difensive, nel rispetto del termine perentorio di trenta giorni previsto dalla legge.
