Acquisto di azienda.

Andrea Iaretti

Pagamento rateale del corrispettivo e affitto a riscatto? Quale la differenza? Quale conviene?

La cessione di azienda con patto di riservato dominio.

La cessione di azienda si realizza tramite la stipula di un contratto che ne consente trasferimento della relativa proprietà da un soggetto (cedente) a un altro (cessionario). Questa operazione trova la sua disciplina nel Codice Civile, in particolare negli articoli 2556 e seguenti. Gli aspetti principali della cessione di azienda riguardano la definizione delle parti coinvolte, l’oggetto della cessione, le modalità di pagamento, i diritti e doveri che ne derivano.

Normativa sulla cessione di azienda

Atto pubblico o scrittura privata autenticata

Sebbene la cessione di azienda possa teoricamente avvenire anche tramite una semplice scrittura privata, è fortemente raccomandato che venga redatta un’atto pubblico o, quantomeno, una scrittura privata autenticata da un notaio. Tale scelta non è solo una questione di forma, ma rappresenta una tutela sostanziale per entrambe le parti. L’atto pubblico garantisce una maggiore sicurezza e certezza giuridica, poiché il notaio verifica l’identità delle parti, la loro capacità legale e il contenuto dell’atto.

Inoltre, l’atto notarile ha un valore probatorio privilegiato, in quanto fa fede fino a querela di falso della veridicità delle dichiarazioni rese dalle parti. Ciò diventa particolarmente importante quando si discute della qualità e della quantità dei beni trasferiti e dei diritti e obblighi collegati all’azienda.

Inoltre, in caso di necessità di volturare licenze e autorizzazioni, è necessario esibire il relativo atto notarile. Il Notaio procede, altresì, alla predisposizione della pratica per l’annotazione dell’avvenuta cessione presso il registro imprese della Camera di Commercio.

Il pagamento rateale nella cessione di azienda

Uno degli aspetti cruciali della cessione di azienda è il pagamento del corrispettivo, cioè il prezzo che il cessionario si impegna a versare al cedente. Le parti possono liberamente concordare le modalità di pagamento, incluse rate che possono essere posticipate nel tempo. Il pagamento rateale assume una notevole importanza, sia per motivi finanziari che per considerazioni di natura pratica legate alla gestione dell’operazione.

Le modalità di pagamento

Il pagamento può essere strutturato in diverse modalità, inclusi pagamenti forfettari, rate mensili o annuali, talvolta anche collegati a specifici risultati economici. Tuttavia, è di fondamentale importanza che venga stabilito un calendario di pagamento chiaro e dettagliato. Questo calendario dovrebbe indicare le scadenze, gli importi dovuti, e le eventuali penalità in caso di ritardo o inadempimento. Tali misure servono a tutelare entrambe le parti, garantendo che il cedente possa ricevere il pagamento dovuto in modo certo e tempestivo, mentre il cessionario possa pianificare le proprie risorse economiche.

Il patto di riservato dominio

Un ulteriore aspetto di notevole rilevanza nella cessione di azienda è il cosiddetto “patto di riservato dominio”. Ai sensi dell’articolo 1523 del Codice Civile, il venditore può riservarsi la proprietà della cosa venduta fino al completo pagamento del prezzo. In questo contesto, tale clausola può risultare molto utile nel caso di cessione di azienda, poiché offre una forma di garanzia al cedente, proteggendolo nel caso in cui il cessionario non ottemperi agli obblighi di pagamento.

Efficacia del patto di riservato dominio

Secondo la normativa, il patto di riservato dominio deve essere formalmente redatto e deve essere esplicitamente accettato dalle parti. La sua efficacia è subordinata alla registrazione dell’accordo in sede competente, in quanto serve a rendere opponibile ai terzi e a garantire al cedente una tutela maggiore rispetto a un’eventuale insolvenza del cessionario.

È importante notare che, in base a questo patto, il cessionario è comunque responsabile per la custodia e la gestione dell’azienda fin dal momento della cessione, assumendo tutte le responsabilità connesse all’esercizio dell’attività. Tuttavia, la proprietà giuridica resta al cedente fino al completo pagamento dell’importo concordato.

La responsabilità per debiti dell’azienda ceduta

Nel contesto delle operazioni di cessione d’azienda, la questione della responsabilità per i debiti accumulati dall’azienda ceduta riveste un’importanza cruciale. La normativa italiana, in particolare il Codice Civile, prevede specifiche disposizioni relative all’argomento, che vanno analizzate attentamente per garantire una corretta gestione dei rischi legali.

Secondo l’articolo 2560 del Codice Civile, il trasferimento di un’azienda implica, salvo diverso accordo tra le parti, il trasferimento anche delle obbligazioni connesse all’attività aziendale. Ciò significa che, generalmente, il cessionario subentra anche nelle passività preesistenti dell’azienda ceduta. Tuttavia, è fondamentale che nel contratto di cessione venga chiaramente definito l’ambito di tale responsabilità, possibilmente prevedendo clausole che limitino o escludano la responsabilità per debiti specifici non comunicati al momento della transazione.

Cessione di ramo d’azienda

Un aspetto di rilevante importanza è rappresentato dalla possibilità di configurare la cessione come “cessione di ramo d’azienda”. In tal caso, la responsabilità per i debiti può essere circoscritta solo alle obbligazioni relative al ramo ceduto, escludendo quindi debiti generali dell’intera impresa.

Debiti non saldati

Inoltre, è opportuno considerare le implicazioni derivanti da eventuali garanzie fornite dal cedente. Il cedente, infatti, potrebbe essere chiamato a rispondere per i debiti non saldati qualora fosse stata stipulata una garanzia a favore del cessionario, creando una situazione di corresponsabilità.

Infine, la due diligence riveste un ruolo fondamentale nel processo di cessione: un’analisi approfondita delle passività aziendali permette di ridurre i rischi e di tutelare adeguatamente gli interessi del cessionario, evitando la sorpresa di debiti imprevisti post-cessione. In sintesi, una pianificazione attenta e un contratto ben redatto sono essenziali per gestire la responsabilità per i debiti dell’azienda ceduta.

Cessione azienda con pagamento rateale. Conclusioni

In sintesi, la cessione di azienda è una fattispecie complessa regolata dal Codice Civile che richiede grande attenzione da parte delle parti coinvolte. La chiarezza nell’accordo riguardo alle modalità di pagamento, e un’attenta considerazione sull’inserimento di un patto di riservato dominio possono contribuire in modo significativo a garantire un’esecuzione serena e senza conflitti dell’accordo. È sempre consigliabile avvalersi di legali con esperienza per la redazione e la verifica dei contratti di cessione, onde evitare problematiche future e garantire che gli interessi di entrambe le parti siano adeguatamente tutelati.

Affitto a riscatto: vantaggi e svantaggi

L’affitto a riscatto, noto anche come contratto di locazione con opzione di acquisto, rappresenta una soluzione alternativa per l’acquisto di un’azienda, oltre che di un immobile. Questo meccanismo consente al conduttore di utilizzare il bene versando un affitto, con la possibilità di acquistarlo dopo un determinato periodo.

Vantaggi

1. Accessibilità finanziaria: l’affitto a riscatto consente agli acquirenti potenziali di iniziare ad esercitare l’attività nella proprietà senza affrontare immediatamente l’intero esborso economico per l’acquisto. Ciò è particolarmente utile per coloro che non dispongono di un capitale sufficiente.

2.Stabilità: il conduttore ha la possibilità di “testare” l’impresa prima di impegnarsi definitivamente nell’acquisto, riducendo il rischio di future insoddisfazioni.

3. Accordi personalizzati: le parti possono concordare termini specifici del contratto, tra cui il prezzo e la durata dell’affitto, rendendo l’accordo flessibile.

Svantaggi

1. Costo totale maggiore: sebbene l’affitto a riscatto offra soluzioni a breve termine, il costo totale dell’azienda potrebbe risultare superiore rispetto a un acquisto diretto o di un acquisto rateale con patto di riservato dominio, considerando eventuali canoni di affitto, commissioni e, non ultimo, la necessità di stipulare più atti con l’intervento di un Notaio.

2. Vincoli contrattuali: i conduttori devono rispettare gli obblighi contrattuali, inclusi i pagamenti puntuali dell’affitto. In caso di inadempienza, si rischia la perdita sia dei pagamenti effettuati sia della possibilità di acquisto.

3.Rischi di rivalutazione: il valore dell’attività potrebbe diminuire durante il periodo di locazione, rendendo l’acquisto meno vantaggioso rispetto al momento iniziale.

L’affitto a riscatto, pertanto, offre opportunità allettanti ma presenta anche rischi significativi, pertanto un’attenta valutazione è fondamentale.

Conclusioni: affitto a riscatto o acquisto con patto di riservato dominio ?

L’assunzione di una decisione sulla scelta tra le due opzioni qui illustrate non può e non deve essere immediata; necessita di un’attenta valutazione della singola realtà, anche considerando le esigenze del venditore, non sempre disponibile a queste forme di vendita. In ogni caso è sempre consigliabile richiedere una consulenza professionale da parte di un legale che abbia preparazione in ambito di diritto commerciale, acquisizioni e proprietà; inoltre, è bene che ciascuna delle parti interessate si rivolga al proprio professionista di fiducia.

E’ importante ricordare che il professionista interessato ad una consulenza in questo ambito, è tenuto ad osservare tutta la normativa prevista dal D.lgs.231/2007 in materia di antiriciclaggio: ove lo stesso dovesse subire un controllo in tal senso, dovrà dimostrare di aver adempiuto all’acquisizione dei documenti, all’adeguata verifica delle parti e all’eventuale segnalazione di operazione sospetta.

Esempio di un contratto di cessione di azienda con patto di riservato dominio.

SI COSTITUISCONO:

1)…, in qualità di Amministratore Unico della società …, con sede in …, ove domicilia per la carica, capitale sociale di Euro … interamente versato, iscritta nel Registro delle Imprese di … codice fiscale … a questo atto legittimato in virtù dei poteri a lui attribuiti dallo statuto sociale;

2)…, nella sua qualità di unica socia accomandataria della società …, ove domicilia per la carica, iscritta nel Registro delle Imprese di … codice fiscale …, a questo atto legittimata in virtù dei poteri a lei attribuiti dai patti sociali.

STIPULANO E CONVENGONO

Art. 1 – CONSENSO ED OGGETTO

La società … come rappresentata, cede alla società …, che, come rappresentata, accetta, la piena proprietà del ramo di azienda commerciale corrente in … con l’insegna …, esercente l’attività di …, giusta SCIA …, in possesso di tutte le prescritte licenze ed autorizzazioni.

Art. 2 – PRECISAZIONI

La cessione comprende le attrezzature ed i mobili strumentali che arredano e corredano l’azienda ceduta, così come descritti nell’elenco descrittivo che si allega alla presente sotto la lettera “A”.

Art. 3 – CONTRATTI, DEBITI E CREDITI

Per effetto della presente cessione la parte cessionaria subentra in tutte le posizioni contrattuali già facenti capo alla parte cedente, derivanti dai contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda, e in particolare nel contratto di locazione dell’immobile ove si esercita l’attività aziendale, ai sensi dell’art. 36 della legge n. 392/1978.

La parte cedente dichiara che non sono in corso rapporti di lavoro subordinato per i quali è previsto il subentro della parte cessionaria ai sensi dell’art. 2112 c.c.

Restano esclusi dalla cessione i crediti facenti capo alla parte cedente, crediti che restano a beneficio del cedente medesimo.

Sono anche esclusi dalla cessione tutti i debiti, pesi ed oneri gravanti sul- l’azienda, compresi quelli di natura tributaria, accertati o da accertare, che resteranno a carico della parte alienante, obbligandosi la stessa a rimborsare alla parte acquirente quanto questa fosse tenuta a pagare ai creditori dell’azienda a norma dell’art. 2560 C.C.

La parte cessionaria prende atto di essere solidalmente responsabile per l’adempimento delle obbligazioni tributarie di cui all’art.14 del D. Lgs. 18 dicembre 1997 n.472 e per il pagamento delle sanzioni pecuniarie di cui all’art. 33 del D. Lgs. 8 giugno 2001 n. 231 con la parte cedente, la quale si obbliga a rimborsare le somme eventualmente versate a tale titolo da essa cessionaria.

Art. 4 – CORRISPETTIVO

Il prezzo è concordemente fissato in complessivi euro …, dei quali:

euro … per l’avviamento commerciale;

euro … per le attrezzature.

Tale importo dovrà essere corrisposto in … rate mensili consecutive, infruttifere di interessi, dell’importo di euro … cadauna, tutte scadenti il giorno … di ogni mese, a partire dal ….

Le Parti convengono che la documentazione bancaria di avvenuto accredito costituirà prova dell’avvenuto saldo prezzo.

Art. 5 – RISERVA DI PROPRIETA’

Si conviene espressamente, in conseguenza della dilazione di pagamento di cui sopra, che la parte acquirente acquisterà la proprietà dell’azienda in oggetto, ai sensi dell’art. 1523 del codice civile, soltanto con il pagamento dell’ultima rata del prezzo, pur acquistando la parte acquirente stessa, sin dalla data odierna, il possesso ed il godimento dell’azienda medesima ed assumendone quindi tutti i relativi rischi.

Fino al pagamento dell’ultima rata si conviene che l’azienda non potrà essere ceduta o locata a terzi senza il consenso espresso e preventivo della parte venditrice.

Si precisa e si conviene, inoltre, che:

-l’acquirente potrà esercitare l’azienda in oggetto a tutti gli effetti, senza attendere il definitivo acquisto della proprietà e senza l’obbligo di utilizzare la ditta della parte alienante;

-l’esercizio dell’azienda da parte dell’acquirente, fino al definitivo acquisto della proprietà, dovrà aver luogo senza modificarne l’attuale destinazione e nei limiti delle sue normali possibilità di lavoro mantenendo in efficienza l’organizzazione produttiva, commerciale ed amministrativa dell’azienda ceduta, con l’impiego della diligenza del buon padre di famiglia, salvo il normale deperimento derivante dall’uso;

-il rischio del perimento delle immobilizzazioni e delle scorte aziendali è a carico dell’acquirente;

-le parti convengono, ai sensi dell’art. 1456 del codice civile, la risoluzione di diritto del presente contratto e la decadenza dal beneficio del termine, in caso di mancato pagamento di due o più rate anche non consecutive. In tal caso, la risoluzione si verificherà di diritto a seguito della comunicazione a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento da parte del venditore al compratore dell’intenzione di valersi della presente clausola risolutiva. A seguito della risoluzione, la parte compratrice dovrà restituire l’azienda in oggetto.

La parte venditrice potrà trattenere a titolo di indennità tutto quanto fino ad allora ricevuto in conto prezzo, salvo il disposto dell’art. 1526, 2° comma c.c.

Art. 6 – POSSESSO

La parte acquirente dichiara di essere stata immessa da oggi nel possesso dell’azienda in oggetto e di aver ricevuto tutti i documenti ad essa inerenti, così come da oggi cominceranno a decorrere rispettivamente a suo beneficio e carico le rendite e i gli oneri relativi all’azienda ceduta.

Art. 7 – GARANZIE

La parte cedente garantisce quella acquirente dall’evizione e dai vizi dei cespiti che compongono l’azienda ceduta, dichiarando i medesimi liberi da pe- si, privilegi, sequestri, pignoramenti, oneri o altri diritti che ne diminuiscano comunque il libero godimento, ed in particolare che non vi sono altri aventi diritto all’azienda ceduta.

La parte cedente garantisce altresì che l’attività aziendale è esercitata in conformità alle leggi vigenti e che in rapporto alla stessa non esistono liti pendenti.

Art. 8 – CONCORRENZA

Ai sensi dell’art. 2557 C.C. la parte alienante si obbliga ad astenersi per un periodo di cinque anni da oggi dall’iniziare attività commerciale, che per l’oggetto, l’ubicazione od altro possa sviare la clientela dell’azienda ceduta.

Art. 9 – VOLTURA DELLE LICENZE

La parte cedente presta ogni consenso per la voltura delle licenze amministrative di ogni specie richieste dalle leggi vigenti per l’esercizio dell’azienda ceduta e si impegna a rinnovare tale consenso con separate dichiarazioni ove richiesto dalle competenti Autorità. La parte cessionaria resta pertanto autorizzata ad esperire tutte le pratiche che si rendessero necessarie per operare la voltura a proprio nome.

Art. 10 – CONDIZIONE RISOLUTIVA

Qualora per qualsiasi causa, non imputabile alle parti, le menzionate autorizzazioni e licenze amministrative, entro due mesi da oggi non venissero volturate in capo alla parte acquirente, il presente contratto dovrà ritenersi retroattivamente privo di effetti, dando luogo ai seguenti obblighi:

-la parte cedente dovrà rimborsare a quella acquirente, entro e non oltre il termine di cinque giorni dalla richiesta, quanto eventualmente ricevuto in conto pagamento, maggiorato degli interessi al saggio legale;

-la parte acquirente dovrà riconsegnare a quella alienante l’azienda in oggetto, completa dei beni sopracitati, con l’obbligo di reintegrare i beni aziendali eventualmente alienati o, in mancanza, di risarcire i danni.